Welche Wertermittlungsmethode ist für meine Zwecke die Richtige ?

 

 Verkehrswertermittlung,   Kurzgutachten oder nur einfache Wertschätzung.

 

Sachverständige ermitteln im Rahmen der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 BauGB den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken. „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (Definition: § 194 BauGB).“ Diese Bewertungsmethode folgt den allgemein anerkannten Grundsätzen zur Bewertung von Immobilien. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Das Kurzgutachten zur Immobilienbewertung ist das Produkt für Kunden, die den Kauf oder Verkauf einer Immobilie planen zur Feststellung der Wertverhältnisse oder in anderen außergerichtlichen Verfahren und für alle, die bei der Wertfindung neutrale Unterstützung suchen. Das Kurzgutachten kann nicht zur Vorlage vor Bank, Behörden und Gerichten herangezogen werden. Weitere Informationen dazu finden Sie hier

Eine Wertschätzung ist nur dann sinnvoll, wenn Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie nur einen groben Überblick suchen und keine weitreichenden finanziellen Entscheidung von der Wertschätzung abhängig machen wollen. Weitere Informationern dazu finden Sie hier.

 

 

Prüfinhalt:

 
Verkehrswertgutachten dienen zur Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die rechtlichen Vorgaben für die Wertermittlung finden sich außer im Baugesetzbuch in den Rechtsverordnungen des Bundes und der Länder. Besondere Bedeutung kommt der auf Grundlage des §194 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Wertermittlungsrichtline (WertR 2006) zu. Die Verkehrswertermittlung beinhaltet einen Ortstermin sowie die anschließende Erstellung des Verkehrswertgutachtens. Sie beinhaltet u. a. eine detaillierte Grundstücksbeschreibung, Berücksichtigung der Lagefaktoren mit Beurteilung der Makro- und Mikrolage, detaillierte Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen, Berücksichtigung von augenscheinlichen Baumängeln und Bauschäden, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen, Darstellung des Berechnungsverfahrens sowie ausführliche Begründung des gewählten Verfahrens (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren).
 
Im Gegensatz zur Verkehrswertermittlung verzichtet das Kurzgutachten Immobilienbewertung u. a. auf eine ausführliche Baubeschreibung (z. B. keine detaillierte Grundstücksbeschreibung, keine ausführliche Beschreibung der Lagefaktoren inkl. Beurteilung der Makro- und Mikrolage, keine detaillierte Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen). Erläuterungen und Definitionen der gewählten Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) und den verwendeten Fachbegriffen sind nicht Bestandteil des Kurzgutachtens Immobilienbewertung. Das Kurzgutachten kann nicht als Grundlage für gerichtliche Auseinandersetzungen dienen.

 

Immobilienarten:


  • Standartobjekte wie Ein- und Zweifamilienwohnhaus (auch als Reihenhaus, Doppelhaushälfte)
  • Mehrfamilienwohnhaus
  • Eigentumswohnung
  • Wohn- und Geschäftshaus
  • gewerblich genutzte Objekte wie Büro-, Lager- und Logistikgebäude sowie Fachmärkte, SB- und Discountmärkte usw.
  • Eigentumswohnungen sowie Wohn- und Geschäftshäuser mit  gewerblicher Nutzung.
  • Sonderimmobilien (Gastronomie- und Beherbergungsimmobilien, Sozialimmobilien, Betreiberimmobilien, Managementimmobilien, Immobilien für Kultur oder Freizeit, Gewerbe- und Industrieareale usw.) oder Bewertungsobjekte mit besonderen Schwierigkeitsstufen werden nach separaten Honorarangeboten abgerechnet. Für Sonderimmobilien wird kein Kurzgutachten angeboten.
 
 

Ablauf:

 
Nach schriftlicher Beauftragung der Verkehrswertermittlung setzt sich der Sachverständige mit dem Auftraggeber der Verkehrswertermittlung oder des Kurzgutachtens Immobilienbewertung in Verbindung, um die Ortsbesichtigung zu vereinbaren und den Umfang der notwendigen Unterlagen abzustimmen.
 
 

Leistungsbeschreibung Verkehrswertermittlung:


Der Sachverständige erstellt unter Berücksichtigung der bei der Ortsbesichtigung augenscheinlich festgestellten Gegebenheiten die Verkehrswertermittlung. Im Rahmen der Ortsbesichtigung mit Außen- und Innenbesichtigung inkl. Fotodokumentation erfolgt auch eine augenscheinliche (d. h. zerstörungsfreie) Beurteilung der Bausubstanz. Die Verkehrswertermittlung beinhaltet u. a. eine ausführliche Beschreibung der dominierenden Merkmale des Grundstücks und der Immobilie sowie der rechtlichen Gegebenheiten (z. B. Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches oder Berücksichtigung von außergrundbuchlichen Belastungen). In der Verkehrswertermittlung dargestellt ist die Bodenwertermittlung, die ausführliche Begründung der verwendeten Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswert verfahren), die Ableitung des Verkehrswertes (aus vordergründige und stützendes Verfahren) sowie eine ausführliche Begründung zu den für die Wertermittlung wesentlichen Einflussfaktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes. Je nach Verwendungszweck kann das Gutachten eingesetzt werden u. a. für:
 
  • Vermögensübersicht, Kauf und Verkauf
  • Ehescheidung
  • Erbauseinandersetzung
 
Die Bearbeitungszeit beträgt nach Ortstermin und Vorlage der notwendigen Unterlagen ca. 14 - 20 Werktage.
 

Leistungsbeschreibung Kurzgutachten


Der Sachverständige erstellt unter Berücksichtigung der bei der Ortsbesichtigung augenscheinlich festgestellten Gegebenheiten das Kurzgutachten Immobilienbewertung. Im Rahmen der Ortsbesichtigung mit Außen- und Innenbesichtigung inkl. Fotodokumentation (6 Fotos) erfolgt auch eine augenscheinliche (d. h. zerstörungsfreie) Beurteilung der Bausubstanz. Das Kurzgutachten Immobilienbewertung beinhaltet eine kurze, stichwortartige Beschreibung der dominierenden Merkmale des Grundstücks und der Immobilie sowie der rechtlichen Gegebenheiten (z. B. Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches oder Berücksichtigung von außergrundbuchlichen Belastungen). Im Kurzgutachten Immobilienbewertung dargestellt ist die Bodenwertermittlung sowie die Ermittlung des Wertes des bebauten oder unbebauten Grundstücks. Auf Erläuterungen und Definitionen der gewählten Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) und den verwendeten Fachbegriffen wird verzichtet.
Je nach Verwendungszweck kann das Gutachten eingesetzt werden u. a. für:
 
  • Vermögensübersicht, Kauf und Verkauf
 
Die Bearbeitungszeit beträgt nach Ortstermin und Vorlage aller notwendigen Unterlagen ca. 10-12 Werktage.

 

Unterlagen


Unten aufgeführte Unterlagen sind, soweit vorhanden, dem Sachverständigen vollständig und unentgeltlich bis spätestens zum Ortstermin zur Verfügung zu stellen und dienen lediglich der Gutachtenerstellung. Eine Fachprüfung der Unterlagen z. B. auf Planungsfehler ist nicht Bestandteil der Beauftragung.

  • aktueller Auszug aus der Flurkarte
  • Auskunft Flächennutzungsplan (FNP) und Bebauungsplan (B-Plan)
  • aktueller Auszug aus dem Grundbuch (hier kann je nach Eintragung auch die Grundakte erforderlich werden)
  • aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (wird in Bayern und Brandenburg nicht geführt)
  • Bauvorlage/Genehmigungspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des Bruttorauminhalts usw.)
  • aktuelle Mietverträge und Mietzusammensetzung
  • bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung
  • bei Erbbaurechten zusätzlich Erbbaurechtsvertrag Die Art der Zusendung der Unterlagen erfolgt in Absprache mit dem Sachverständigen, entweder in Papierform oder in digitaler Form als pdf. Auf Wunsch des Auftraggebers können die oben genannten Unterlagen als Mehr-/Sonderleistung direkt vom Gutachter besorgt bzw. erstellt werden.

 

Leistungsabgrenzung


Im Rahmen der Ortsbesichtigung erfolgt eine Außen- und Innenbesichtigung inkl. Fotodokumentation.

  • Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) werden nicht geprüft; die Funktionsfähigkeit wird unterstellt.
  • Die Recherche bezüglich Baugrund und möglichen Altlasten (nur bei begründetem Verdacht als Sonderleistung Einsicht ins Altlastenkataster) Bauschäden und Baumängel werden soweit aufgenommen, wie sie
  • zerstörungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar sind. Die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert werden nur pauschal berücksichtigt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien werden nicht durchgeführt.
 
 

Mehr-/Sonderleistung


Mehr- oder Sonderleistungen sind gesondert zu beauftragen und werden nach dem tatsächlichen Zeitaufwand mit einem Stunden- oder Tagessatz von 85 € / Std. netto abgerechnet.
Nebenkosten (interne Kopier-, Post- und Telefonkosten) sowie die im Rahmen der Ortsbesichtigung anfallenden An- und Abfahrt des Sachverständigen werden mit einer Nebenkostenpauschale von 30 € abgerechnet.
Die aktuellen Honorartabellen können sie hier einsehen.